Komentář: Druhá polovina roku ukáže, zda Praha umí využít nové legislativní nástroje. Levnější byty a skokový nárůst nabídky se neočekává

První polovina roku 2026 potvrdila, že pražský rezidenční trh zůstává i v prostředí 5% hypotečních sazeb odolný, kupující jsou však vybíravější. O dalším vývoji rozhodne především schopnost rozšířit nabídku nového bydlení prostřednictvím Metropolitního plánu Prahy a změn stavební legislativy. Následující měsíce však nelze čekat cenovou korekci ani skokové navýšení nabídky, spíše se však ukáže, zda Praha umí využít podmínky pro využití těchto nástrojů pro řešení dlouhodobého bytového deficitu.

Nový metropolitní plán Prahy

Zrak všech developerů se poslední týdny s nadějí upíná na nový Metropolitní plán Prahy, který byl na konci května schválen a představuje zásadní změnu v tom, jak bude město přistupovat k dalšímu rozvoji.

Přináší jasnější vymezení stabilizovaných částí města a rozvojových území – brownfieldů, kde by měl vznikat prostor pro novou výstavbu. V Praze jich stále zbývají přibližně dvě desítky o celkové velikosti 90 hektarů. Jde přitom o zajímavé lokality s velkým potenciálem, který však zůstával léta nevyužitý.

V kontextu dlouhodobě omezené nabídky stavebních pozemků v Praze je právě intenzivnější využití těchto území a umožnění vyšší hustoty zástavby jednou z mála reálných cest, jak zvýšit celkovou dostupnost bydlení.

Otevření prostoru pro výškové stavby

Za stejně zásadní považujeme i otevření prostoru pro výškovou výstavbu, která umožňuje navyšovat kapacitu bytů bez dalšího záboru území a bez tlaku na volnou krajinu. V situaci vyčerpané nabídky rozvojových ploch jde o jeden z mála nástrojů, jak reálně rozšířit nabídku bytů.

Do toho zároveň vstupují i změny související se stavebním zákonem, které mají potenciál zrychlit a zpřehlednit povolovací procesy. Pokud se jejich implementace skutečně promítne do praxe, může to znamenat důležitý impuls pro přípravu a zvýšení rychlosti uvádění nových projektů na trh.

Skutečný přínos Metropolitního plánu a novely stavebního zákona ale ukáže až praxe. Pokud nepovedou k rychlejší přípravě projektů a efektivnějšímu využití rozvojových kapacit, bude jen obtížné dosáhnout výraznějšího zlepšení dostupnosti bydlení. Praha bude muset najít rovnováhu mezi ochranou charakteru města a schopností reagovat na rostoucí poptávku po novém bydlení.

Praha jako jediný kraj, kde klesl počet zahájených bytů

Přestože hypoteční sazby zůstávaly převážně kolem pěti procent a geopolitická situace se zásadně nezměnila, zájem o nové bydlení v Praze byl v prvním čtvrtletí letošního roku velmi vysoký. Podle tržních dat se prodalo 1 800 bytů, kdy většina byla na Praze 9, Praze 5 nebo v okolí Prahy 4.

Trh se však zároveň dál výrazněji polarizuje. Zatímco dobře připravené novostavby a menší byty 1+kk a 2+kk se prodávají relativně rychle, u méně atraktivních dispozic nebo starších bytů je prodej citelně pomalejší a více závislý na cenové korekci. Nejde tedy o plošnou dynamiku, ale o selektivní trh, kde stále více rozhoduje kvalita projektu, lokalita a dlouhodobý potenciál.

Naopak nabídka bytů v Praze je stále nedostatečná. Ačkoliv bylo v prvním čtvrtletí dle dat ČSÚ dokončeno o 15 % bytů více než ve stejném období loni, počet zahájených bytů prudce klesl. Developeři započali výstavbu 1 449 bytů, což je téměř o 50 % méně než loni. Bytový deficit se tak ani letos zatím nedaří snižovat.

Pokles stavebních povolení

Souvisí s tím i počet vydaných stavebních povolení, který v prvním kvartálu meziročně poklesl o 20,6 % a Praha se stala jediným krajem v Česku, kde k takovému propadu došlo. Tento vývoj není jednorázový, ale navazuje na dlouhodobý trend, kdy nabídka nového bydlení systematicky zaostává za reálnou poptávkou. V praxi to znamená, že tlak na ceny nepolevuje a trh zůstává ve stavu dlouhodobé nerovnováhy.

Situaci komplikuje především dlouhý povolovací cyklus developerských projektů, který v Praze dnes běžně trvá i deseti let. Důvodem můžou být například námitky místních obyvatel. Eliminovat se úplně nedají, ale lze jejich počet snížit pomocí otevřené komunikace developera. U dvou našich posledních projektů jsme například nezaznamenali žádné námitky a stavební povolení se podařilo získat zhruba do tří let. V jednom případě tomu pomohla právě včasná komunikace s místními obyvateli, v druhém případě jsme měli jednoduše štěstí.

Nedostatek nových bytů

Nedostatek nových bytů je však z větší míry důsledkem rozhodnutí a průtahů, k nimž docházelo už před mnoha lety. K tomu se přidává i nedostatek pracovní síly ve stavebnictví a pokračující růst nákladů na výstavbu, který souvisí s geopolitickým napětím na Blízkém východě. Velký vliv to má především na ceny stavebních materiálů i dopravu a zároveň to výrazně komplikuje plánování stavebních rozpočtů. Stavební firmy totiž nyní nejsou schopny zaručit jasné ceny, což je pro plánování developerských projektů komplikací.

Dlouhodobý bytový deficit hlavního města se samozřejmě nevyřeší ze dne na den a na reálné výsledky nových pravidel si trh bude muset počkat. Klíčové legislativní a plánovací nástroje, které mají potenciál výstavbu odblokovat, jsou však poprvé po mnoha letech konečně k dispozici. Nyní bude záležet především na odvaze města a rychlosti úřadů, zda tyto mechanismy dokážou efektivně přenést do praxe a umožní developerům plynule dodávat na trh nové projekty, které Praha pro svůj zdravý rozvoj nezbytně potřebuje.

Zdroje info: Komentář Odeda Bera, CEO Neocity

Oded Ber: Náhledové foto se svolením Odeda Bera